Cet article va lever le voile sur les notions de rentabilité et d’autofinancement et vous donner LA clef pour connaître votre prix maximal d’achat. C’est le point de départ pour votre enrichissement.

Rentabilité brute

Quand vous visitez un bien pour investir en locatif, l’agent immobilier peut vous dire : « ça c’est un bien qui rapporte 8 % ». La plupart du temps, c’est une rentabilité brute.

La rentabilité brute à le mérite de se calculer rapidement et facilement de tête. Le problème c’est qu’elle ne reflète en rien la qualité locative d’un bien… Une bonne rentabilité brute n’est pas un indice fiable. Le bien en question peut avoir de lourdes charges mensuelles.

Rentabilité brute = 12xloyer / prix d’achat

On peut noter qu’une meilleure formule pourrait être :

Rentabilité brute = 11xloyerHC / coût d’acquisition

Certains agents immobiliers ont le mérite d’utiliser plutôt le genre de la deuxième formule. Ils retirent 1 loyer pour estimer à la louche la perte due à la taxe foncière. Ils estiment aussi rapidement le coût d’acquisition total, comprenant notamment les travaux.

Cette formule qui se doit d’être simple et rapide à calculer ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité qui pèsent lourdement sur la rentabilité réelle.

En conclusion, ne tenez pas vraiment compte de cet indicateur de performance plutôt vague. Évidemment une rentabilité brute de 20 % est un bon indicateur avec que 3 % est un mauvais indicateur. C’est tout ce que vous pouvez tirer réellement de ce chiffre.

Rentabilité nette

La rentabilité nette a plus d’intérêt à mes yeux. Elle dépend uniquement du bien, pas de la fiscalité qui y est rattachée.

Rentabilité nette = [12xLoyerCC – taxe foncière – charges de copropriété ou provision pour travaux – assurances (sauf emprunt)] / Prix d’achat + travaux + frais de notaire

En effet, les charges de copropriété peuvent durement grever le budget de l’investisseur. C’est un spot vraiment important à vérifier pendant la recherche de bien. Ces frais peuvent aller de 10€ par mois à 150€ par mois selon la configuration, pour un même type de bien. Le mieux est de chercher un syndic bénévole, sans gardien, sans ascenseur avec les gros travaux fraîchement effectués (ravalement de façade, toiture, plomberie générale…).

L’estimation des travaux ne doit pas être pris à la légère et le mieux sera de disposer de devis de professionnel pour avoir un estimation fiable. Cette estimation vous servira de base pour la négociation du prix.

Je me sers de la rentabilité nette pour faire un tri rapide entre les différents biens immobiliers. Son calcul est rapide et fiable. Cela me permet de distinguer les bons coups à visiter des autres.

Cependant, on ne peut pas encore se baser (sans méthode) sur ce chiffre pour savoir si on doit acheter ou pas un bien immobilier.

Il existe un méthode globale qui reprend ce concept et le pousse plus loin. Avec cette méthode vous pouvez acheter à coup sûr le meilleur investissement locatif de votre marché. Si vous voulez plus de détail sur cette méthode, inscrivez-vous ici. Vous recevrez 5 vidéos explicatives sur la méthode complète.

Rentabilité nette, nette d’impôt

Cette rentabilité nette d’impôt est d’une autre difficulté à calculer. Il faut un logiciel spécifique pour cela. Cependant, quand vous arrivez à la conclusion de vos recherches, vous devez savoir calculer cette rentabilité pour la comparer avec les deux ou trois autres biens que vous avez sous la main.

En effet, il arrive souvent que l’on hésite entre plusieurs biens à acheter. Comment les départager ?

Deux facteurs :

  • Les chiffres (rentabilité et autofinancement)
  • Le potentiel
    • locatif (après modification)
    • à la revente (après modification ou pas)

A ce moment, les chiffres sont le garant de votre sécurité. Si avant modification (travaux), le bien était déjà « rentable », il le sera d’autant plus après modification (si vous n’avez pas fait n’importe quoi).

Savoir détecter le potentiel d’un bien demande de l’expérience (donc des erreurs…) et un certain talent pour la modification. Ce n’est pas donné à tous les débutants d’avoir ces qualités. Si vous voulez une formation vraiment adaptée aux débutants en investissement locatif, qui reprend les bases une par une, inscrivez-vous au programme de formation gratuit que je vous enverrais par mail.

L’autofinancement vue de la banque

Le banquier ne voit pas les choses comme l’investisseur… Il a son propre mode de calcul pour estimer si un bien s’autofinance.

Pour le banquier, un bien s’autofinance si :

Loyer x 0,7 ≥ mensualité de l’emprunt

C’est un calcul très simple, un peu comme la rentabilité brute.

Cependant, le banquier considère que vous faite une bonne affaire si ce critère est respecté. Dans les faits, pour le banquier, vous vous enrichissez grâce à votre investissement si vous respectez cette règle.

Quand il calculera votre balance locative, il procédera comme suit :

Balance locative = loyer x 0,7 – charge locative (x 1)

exemple avec un loyer de 1000€ et un mensualité de 600€

Balance locative = 1000 x 0,7 – 600 (x 1)

Balance locative = 700 – 600 = +100€

Pour votre banquier vous vous enrichissez de 100€ par mois !

Évidemment, ce n’est pas le cas… Car l’autofinancement du banquier n’est pas réel.

L’avantage c’est qu’il continuera de vous prêter tant que ces indicateurs sont au vert…

Que votre banquier vous prête est une chose. Que vous vous laissiez abuser par cette formule simpliste en est une autre ! Car vous risquez de grave déconvenue sur votre compte en banque. Un solde négatif pourrait bien apparaître alors que les indicateurs de votre prêteur sont au vert…

Vous devez savoir calculer l’autofinancement réel. Pas celui du banquier.

Mais pour cela, il faut que vous connaissiez mieux les flux de trésorerie.

Le flux de trésorerie

Les flux de trésorerie sont ce qu’il vous reste sur votre compte bancaire une fois tout payé dans l’année. (Ma prof de compta va s’arracher les cheveux…)

Si votre flux de trésorerie est positif sur un an alors vous êtes réellement rentable. On dit que votre bien s’autofinance réellement.

Flux de trésorerie = Ce qui rentre – Ce qui sort (tout)

Flux de trésorerie = LoyersCC – Taxe foncière – frais de gestion -assurances – mensualité d’emprunt – impôts – charges – travaux (ou provisions) – autres

La définition du flux de trésorerie nous amène à l’autofinancement réel

L’autofinancement réel

Si vous avez un bien qui s’autofinance réellement, vous avez une bonne affaire dans les mains et il faut l’acheter à tout prix. Grâce à ce bien, vous vous enrichirez chaque mois, tout au long de votre vie.

Dans le contexte actuelle de bulle immobilière, c’est la seule manière d’acheter qui soit raisonnable et prudente.

Je vous ai dit en début d’article que je vous donnerais le moyen de connaître le prix d’achat à ne pas dépasser. Celui que sera la base de votre négociation. Plus vous gagnerez sur ce prix de base plus votre affaire sera rentable pour vous.

Il faut (juste) que vous déterminiez le prix pour lequel le flux de trésorerie est égal à 0.

Cependant la formule qui permet de faire ce calcul prend plusieurs heures de démonstrations et nécessite un logiciel adaptée pour l’implémentée.

Si cet outil vous intéresse et que vous avez décidé de calculer l’autofinancement réel pour vos prochains investissements, inscrivez-vous pour avoir la possibilité de télécharger le calculateur de rentabilité et d’autofinancement.