La loi Pinel succède à la loi Duflot. Chaque ministre y va de sa réforme mais est-ce vraiment favorable pour l’investisseur immobilier.

Alors loi Pinel, arnaque ou bonne affaire ?
Je vous donne mon point de vue dans une vidéo qui détaille, chiffres à l’appui le bon et le mauvais côté de la loi Pinel avec mon “simulateur excel loi pinel”

Loi pinel arnaque, ou bonne affaire, la vidéo youtube loi pinel

Mise à jour: la loi pinel entrée en vigueur officiellement le 01 janvier 2015 mais elle est rétroactive au 01 septembre 2014.

Loi Pinel arnaque ou pas: on en discute !

Le dispositif Pinel sur le logement et l’immobilier succède la loi Duflot et promet une réduction fiscale pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans.Elle doit entrer en vigueur avec la Loi de Finances 2015, mais est applicable rétroactivement à partir du 1er septembre 2014. C’est une mesure destinée à encourager la construction de programmes neufs et l’investissement dans l’immobilier locatif.

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

Le but de la loi Pinel est la construction de nouveaux logements. Pas de vous enrichir. L’état touche énormément d’argent via la manne de l’immobilier. Le dispositif Pinel est un outil d’épargne pour ceux qui n’ont pas le temps d’investir. Ce dispositif Pinel est un véhicule financier, facilité et abordable mais très peu rentable. Vous ne pouvez pas du tout compter sur un autofinancement avec les montages du dispositif Pinel que l’on vous propose clef en main. Vous allez donc sortir de l’argent tous les mois pour financer votre projet Pinel. On ne peut pas tout avoir. Économiser son temps à un prix et dans l’immobilier, vous payez le prix fort. D’un autre côté, les professionnels vont vous dire qu’il est mieux de mettre 400€ par mois dans ce projet plutôt que sur un compte en banque… Je vous répondrais, achèteriez vous une entreprise qui au lieu de vous verser un salaire vous demanderait de recapitaliser chaque mois? Avec le dispositif Pinel, c’est ce que vous envisagez… On peut donc se poser la question loi Pinel Arnaque ou pas ?

Il existe une exception à tout cela avec la loi Pinel: faire le montage soi même. Cliquez ici pour voir la vidéo de mes collègues qui font un boulot sérieux.

Loi Pinel: Les conditions d’éligibilité

L’achat du bien

Cette loi Pinel porte sur l’achat de 2 biens immobiliers par an maximum, pour un total n’excédant pas 300000€. De même, le prix d’achat ne doit pas dépasser 5500€ par m².

La loi Pinel concerne uniquement les programmes immobiliers neufs, en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement) ou en cours d’achèvement, la construction, ou la prise de parts au capital d’une SCPI.

Le bien doit répondre aux normes BBC 2005 ou RT 2012 (obligations écologiques et énergétiques).

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

Du point de vue le l’environnement, le dispositif Pinel est plutôt positif. Obliger à construire écolo est une bonne approche. Cependant, vous devrez aussi vous renseigner sur la qualité des isolants utilisés et de leur durabilité. Après avoir mené mon enquête auprès de professionnels de l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie), il s’avère que l’obsolescence programmée est partout. Les logements neufs sont fait pour être vendu neufs pas pour durer dans le temps comme les habitations d’autrefois. Vous pouvez très bien par exemple avoir une norme BBC 2005 ou RT 2012 qui soit valide le jour de la livraison du logement, mais si vos isolants se détériore vite, vous allez vous retrouver 10 ans ensuite avec une classe énergétique dévaluée pour la revente. Je trouve difficile à comprendre que l’on achète 30% plus cher un logement de moins bonne qualité (dans le temps). Surtout si l’on paye une prestation destinée à s’abîmer très vite. Un exemple visible: les panneaux de bois souvent en extérieur de ces nouveaux bâtiments. Ils sont très jolis sur le papier et à la livraison (car neufs) et aide grandement à vendre un côté plus moderne et design de l’habitation. Allez donc visiter ces logements quand ils auront vieillis de 5 ans seulement et dites moi s’ils sont toujours aussi attrayants…

Le logement doit être situé dans l’une des zones éligibles à la loi Pinel : 36000 communes sont concernées. Le choix est large.

Obligations liées à la location

Le propriétaire doit s’engager pour une durée de location minimale de 6 ans et doit respecter un plafonnement des loyers.

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

Si vous devez sortir de votre poche 300€ par mois à cause de votre loi Pinel et que cela dure 6 ans, c’est 300 x 6 x 12 = 21600€ que vous devrez financer sur vos économie au minimum pour ce dispositif spéculatif (voir mon article sur la bulle immobilière)…

Les ressources du locataire sont aussi plafonnées en fonction de la zone et de la composition de son foyer fiscal.

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

Le plafonnement des loyers, ça c’est un point noir… On tourne à la loi Pinel arnaque car on ne peut pas faire ce que l’on veut de son bien pendant 6 ans! Je pense qu si vous ne respecter pas le dispositif, après vous être aperçu de l’arnaque, vous devrez rembourser les réductions d’impôts (à vérifier)…

Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant sa livraison.

Les démarches administratives

Le contribuable doit joindre un certains éléments à sa déclaration de revenus pour bénéficier des avantages fiscaux :

  • Le formulaire 2044EB constitue l’engagement de location. Il est transmis uniquement la première année.
  • Les formulaire 2042 et 2044 (revenu foncier) sont remplis chaque année.

Il faut également fournir une copie des documents suivants :

  • Déclaration d’ouverture de chantier et certificat d’achèvement des travaux
  • Baux de location
  • Avis d’imposition des locataires. (c’est lourd mais c’est la contrepartie pour avoir la réduction d’impôts)

loi pinel arnaque

Loi Pinel: Les avantages

Une défiscalisation importante

Selon la durée d’engagement de location, les réductions (portant sur le montant total de l’investissement immobilier) sont de :

  • 12% sur 6 ans
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

économiser 21% du prix de l’achat tout en le payant plus cher de 30% par rapport à l’ancien alors ? loi Pinel arnaque ou pas? En plus, les loyers sont encadrés financièrement et administrativement.

Aider et protéger sa famille

Le propriétaire peut louer son bien immobilier à un ascendant ou un descendant, si les conditions de ressources du locataire et de plafonnement des loyers sont respectées

La loi Pinel permet de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 100000€ dans le cadre d’une donation à des enfants ou petits-enfants.

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

C’est LA bonne nouvelle de ce dispositif par rapport à Duflot.

D’autres déductions cumulables

Les contribuables réalisant un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel peuvent déduire de nombreuses charges de leur revenu foncier :

  • Intérêts et assurances d’emprunt
  • Charges de copropriété
  • Frais de gestion et assurances locatives
  • Taxe foncière

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

Exactement comme pour tout investissement dans l’ancien (immeuble de plus de 5 ans)

 

Des emprunts facilités

La loi Pinel constitue une garantie pour les créanciers, alors plus enclins à accepter de financer à 100% un investissement immobilier. Les mensualités peuvent par ailleurs être reportées pendant la construction du logement.

Mon point de vue: loi Pinel arnaque ou pas ?

Ce qui crée des intérêts intercalaires en cas de retard de livraison, ce qui est courant

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