Irl Insee: Indice de référence des loyers

S’il est un indice qu’un investisseur dans l’immobilier se doit de consulter assez régulièrement, c’est bien l’irl insee, l’indice de révision des loyers. Car c’est sur la base de cet indice que se fixent les prix des loyers pour tout le marché locatif Français. Il est une sécurité à la fois pour le propriétaire et pour le locataire d’un logement. Pour le propriétaire, car il lui donne une bonne vue d’ensemble sur l’évolution du marché locatif. Pour le locataire, car il interdit une augmentation sauvage des loyers.

Comment se calcule l’irl insee ?

L’indice de révision des loyers (irl insee) est calculé sur la base de l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois glissants. Attention toutefois, cet indice d’évolution des prix à la consommation ne prend pas en compte l’augmentation constante du prix du tabac, ni l’évolution du prix des loyers.

S’il veut augmenter le loyer de sa résidence locative, le propriétaire doit donc prendre le nouvel irl insee, et en faire la différence par rapport au précédent, à la même date, l’année précédente. La chose peut sembler confuse, alors je m’explique, avec un exemple.

Cliquez ici pour voir le tableau d’évolution de l’irl insee

EXEMPLE: Admettons que vous ayez un bien que vous avez mis en location pour un loyer de 600 € mensuels. La date de référence sera celle de la signature du bail. Soit l’irl insee sera noté sur le bail, soit vous prendrez en référence le dernier indice trimestriel sorti. Pour faire valoir votre droit à la révision du prix du loyer, vous appliquerez l’opération suivante :

Loyer x nouvel irl insee/ irl insee année précédente.

En l’occurrence, dans notre cas, et pour une révision au deuxième trimestre 2015, l’opération se déclinera ainsi :

600 x 125,25 (irl insee au deuxième trimestre 2015) / 125,15 (irl insee au deuxième trimestre 2014) = 600,48 €.

Le loyer peut ainsi être révisé chaque année, sans même qu’il n’y ait besoin de soumettre un avenant. Ainsi, ce calcul peut intervenir sur tous les baux en cours, comme sur les nouveaux baux.

Pour appliquer cette augmentation, le propriétaire bailleur doit le signifier à son locataire par courrier recommandé avec avis de réception dans l’année qui suit la date de signature du bail. Au cas où cette démarche n’aurait pas été faite en temps et en heure, il est convenu que le propriétaire renonce à l’application de l’irl insee pour l’année à venir.

Comment est né cet indice irl insee?

Au départ, l’irl insee est né en 2005, pour encadrer un peu plus le prix des loyers, et éviter ainsi des possibilités d’augmentation des loyers trop chaotique. Au départ, le calcul était effectué sur la base de l’indice du coût de la consommation (hors tabac), du prix d’entretien et d’amélioration des logements, ainsi que du coût de la construction. En guise de valeur de départ, une base de 100 a été fixée pour le 2ème trimestre 2004.

Puis, à partir de 2008, seul l’indice du coût de la consommation (toujours hors tabac) a été pris en compte, en reprenant rétroactivement, une base 100 au 4ème trimestre 1998. Aujourd’hui, tous les calculs se font donc sur cette seule base. On peut donc considérer que les loyers ont augmenté de 25,25% depuis 1998, puisque l’indice est passé de 100 à 125,25. Je ne suis pas certain que les salaires aient augmenté dans la même proportion…

Evolution de la courbe irl insee.

Depuis le deuxième trimestre 2012, il a été constaté une hausse moins rapide de l’irl insee. Ce qui ne peut que ravir les locataires. Pour exemple, l’indice le plus élevé était celui du 2ème trimestre 2012, avec une augmentation de 2,24 points. A titre de comparaison, le dernier indice sorti (2ème trimestre 2015) n’augmente que de 0,08 % par rapport au trimestre précédent.

Ceci a également un effet sur le marché des biens défiscalisants. Vous avez toujours entendu de la part des commerciaux vantant les mérites des lois immobilières défiscalisantes que votre bien s’amortirait de mieux en mieux chaque année, du fait d’une augmentation moyenne des loyers située autour des 1,5 % annuels. Sur une simulation faite sur 20 ans (LMNP, Censi-Bouvard, …), parier sur une augmentation annuelle des loyers de 1,5 % ne donne forcément pas le même résultat que l’application réelle de l’indice. Attention donc à bien être au fait de ce phénomène si vous devez investir.

Les limites de l’irl insee.

Malgré tout, cet indice reste très subjectif, puisque les chiffres donnés ici sont ceux provenant d’une moyenne nationale. Hors, il existe des outils permettant de faire ce calcul ville par ville, ou région par région.

Si vous voulez en savoir plus sur votre ville ou sur votre département ou région, je vous invite à consulter le site du CLAMEUR (pour Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). Il reprend toutes les données partout en France, et offre une perspective chiffrée des évolutions de marché.

Néanmoins, les limites sont toujours présentes. Certains quartiers ne présentent pas le même pouvoir d’attractivité que d’autres et ne subissent donc pas les mêmes influences sur l’évolution du marché locatif

Au final, que faire de l’irl insee ?

Il faut prendre l’irl insee pour ce qu’il est, c’est-à-dire un indice informatif sur l’évolution des marchés, secteurs par secteurs. Mais il faut recouper ces informations avec le bassin d’emploi de chaque secteur, et le niveau de vie général de la région. Puis, en cas de volonté d’investissement immobilier, le plus important est de croiser les informations délivrées par l’irl insee avec le prix à l’achat. Car c’est bien ainsi que la rentabilité d’un bien se calcule. Il est inutile de bénéficier d’un irl insee très élevé si le prix d’achat du bien est trop élevé pour permettre la rentabilité de l’investissement.

Un investisseur (un vrai je veux dire, pas un opportuniste qui surfe sur les vagues de hausse du marché immobilier dans son ensemble) va donc recouper les informations disponibles entre le prix du marché à la vente, la vacance locative du secteur, l’irl insee, le marché de l’emploi dans les environs et le pouvoir d’attractivité de la ville ou de la région.

Avec tous ces éléments en main, il sera alors en mesure de réaliser un investissement fiable, qui ne devrait pas lui apporter de mauvaises surprises. En somme, c’est un vrai boulot, pas un truc de spéculateurs…