Deficit foncier

 

Vous désirez investir dans l’immobilier, mais les règles de calcul concernant le deficit foncier ressemblent pour vous à du Chinois ? Quoi de plus normal après tout. Administrativement, la France, c’est toujours très compliqué. C’est sans doute aussi pour cela que les promoteurs immobiliers surfent sur les vagues de défiscalisation. La plupart d’entre eux s’occupent de tout. Vous, vous n’avez simplement qu’à acheter le bien qu’ils vous proposent…

 

Pourtant, la chose n’est pas aussi compliquée qu’il y paraît. Un deficit foncier se calcule très simplement, dès lors que vous savez quoi intégrer dans le calcul.

 

Définition du deficit foncier.

 

Avant de voir ensemble des exemples de calcul de deficit foncier, il semble bon de commencer par la définition de la chose. Dans quel cas peut-on calculer un deficit foncier ? A quoi correspond-il ?

 

Définition du déficit foncier:

Le deficit foncier est tout simplement la différence, négative, entre vos rentrées d’argent sur un bien mis en location (les loyers) et les charges et frais liés à ce bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux effectués dans l’année).

Définition du bénéfice foncier:

Dans le cas où vos revenus fonciers s’avèrent supérieurs à vos frais et charges sur le bien, on parle de bénéfice foncier.

 

En location classique dite nue, le résultat de ce calcul est ajouté à vos revenus de salaire annuels.

Le deficit foncier permet donc de descendre son niveau de revenu, et, parfois, de descendre d’une tranche d’imposition.

Attention donc, le deficit foncier se déduit des revenus, et non de l’impôt.

 

Exemples de calculs d’un deficit foncier.

 

Dans la pratique, si vous avez souscrit un emprunt pour acquérir le bien que vous mettez en location (je vous le conseille fortement), on déduira le montant des intérêts d’emprunt annuels du prêt et les autres frais du montant des loyers perçus.

 

Mais prenons un exemple :

 

En 2014, vous avez déclaré 12 mois de loyers perçus à 700 €, soit 8 400 €.

D’un autre côté, vous avez eu pour 2 700 € d’intérêts d’emprunt, 450 € de taxe foncière et vous avez fait pour 9 500 € de travaux dans votre résidence locative. Le calcul sera donc aussi simple que :

8 400 – (2 700 + 450 + 9 500) = – 4 250 € de deficit foncier

Cette somme de 4 250 €, vous allez pouvoir la porter en déduction de vos revenus sur l’année sur votre déclaration d’impôts.

 

Prenons un autre exemple :

 

Toujours en 2014, vous avez déclaré 12 mois de loyers perçus à 700 €, soit 8 400 €.

Mais, dans ce cas, vous avez un montant d’intérêts d’emprunt bien plus élevé (vous êtes sans doute en début de prêt) : 7 200 €. Puis, vous avez réalisé pour 15 000 € de travaux avant de pouvoir louer. Enfin, votre taxe foncière est la même que dans l’exemple précédent, soit 450 €.

Reprenons donc notre calcul, qui sera le suivant :

8 400 – (7 200 + 450 + 15 000) = – 14 250 €

Ah, que la vie serait belle si vous pouviez déduire l’intégralité de ces 14 250 € de vos revenus, n’est ce pas. Mais dans les faits, cela ne se passe pas comme ça. En effet, le maximum que vous puissiez porter en déduction de vos revenus est fixé à 10 700 € par an. Donc, dans notre cas, il reste 3 550 €. Mais rassurez-vous, ils ne sont pas perdus. Vous allez pouvoir les reporter pour l’année suivante.

En fait, à chaque fois que vous dépassez le plafond de 10 700 €, vous pouvez reporter le surplus sur les dix années suivantes. Ainsi, si vous avez du réaliser de gros travaux la première année, vous aurez dix ans pour en répartir la charge sur votre deficit foncier.

 

Le cas des lois défiscalisantes.

 

Sur le principe, les lois défiscalisantes fonctionnent sur un schéma identique, à la différence près que, en fonction du type de loi, vous entrez dans le calcule un amortissement de votre bien, ce qui accroît fortement le deficit foncier, et assure la défiscalisation pendant au moins 9 années.

 

Néanmoins, il y a un revers à ce fonctionnement. Quand on y regarde de plus près, on s’aperçoit que le prix de vente des biens en défiscalisation est extrêmement élevé. Certes, il vous sert à payer moins d’impôts. Mais ce qui est intéressant, c’est de regarder qui est le plus grand bénéficiaire de l’opération. Et il n’y a pas besoin de chercher bien loin.

 

A chaque fois qu’un promoteur vous vend un bien en loi défiscalisante, il vous vante en même temps le lieu d‘implantation et vous jure que ce produit à la fois immobilier et financier ne pourra que prendre de la valeur au fil du temps. Ainsi, vous pourrez revendre à la fin de votre cycle de 9 ans en réalisant une plus value.

 

Hors, si cela a pu être vrai il y a quelques années, c’est loin d’être le cas aujourd’hui. Et, au final, la somme d’impôts que vous allez économiser, le promoteur se la prend en marge supplémentaire en gonflant son prix de vente à mort…

 

Il est donc bien souvent plus judicieux d’investir dans un bien proche de chez soi, là où vous connaissez le marché immobilier. Vous ferez d’une pierre plusieurs coups. Vous réhabiliterez un bâtiment laissé à l’abandon ou plus vraiment aux normes. Vous aurez directement l’œil sur vos locataires et pourrez les accompagner dans leurs démarches, sans laisser un gestionnaire sélectionner pour vous les locataires, et, en réalisant de gros travaux, vous pourrez défiscaliser grâce au calcul du deficit foncier, et grâce au report des sommes au dessus de 10 700 €.

 

Investir en local est bien souvent la meilleure solution. On entend souvent qu’il manque de logements en France, et on justifie ce type de programmes qui engraissent les promoteurs justement par ce dogme. La réalité est toute autre. Il y a énormément de logements vides en France, parce que cela rapporte bien plus aux géants du secteur de la construction de faire de nouveaux immeubles que de réhabiliter de vieilles maisons. Pourtant, en retapant un appartement, une maison, ou un immeuble en vue de le louer, on permet aux artisans locaux de travailler, tout en réalisant son deficit foncier.

 

En résumé, le calcul du deficit foncier est bien plus simple qu’il n’y paraît, puisqu’il s’agit d’une simple soustraction. Et l’investissement en local dans de l’ancien permet de défiscaliser tout autant en privilégiant les artisans et l’économie locale. Et en plus, le bien vous reviendra à bien moins cher à l’achat, et à la gestion.