Charges: 5 erreurs de débutant en immobilier locatif (et comment les éviter)

Les charges: 5 erreurs de débutant en immobilier locatif (et comment les éviter)

Charges: 5 erreurs de débutant

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier mais craignez de commettre des erreurs de débutant ?

Ne passons pas par quatre chemins : vous avez raison d’avoir peur parce qu’investir ne serait-ce que 60 ou 70 000 euros et s’endetter sur 15 ou 20 ans sont des engagements forts.

Pour éviter certains écueils mieux vaut connaître les erreurs le plus souvent commises par les investisseurs qui débutent.

Oublier certains frais

La première fois qu’on investit, on ne maîtrise pas tout, cela tombe sous le sens. Et c’est d’ailleurs tout le sel de cette activité : vous vous améliorerez au fil des opérations.

Néanmoins, oublier certains frais peut s’avérer une erreur coûteuse.

Par exemple, le calcul de rentabilité doit intégrer les frais d’agence, les frais de notaire, les frais bancaires et de garantie et les travaux.

Pour vous remettre en mémoire les formules de calcul des différentes formes de rentabilité, vous pouvez vous référer à cet article.

Si vous faites l’acquisition d’un appartement, ne négligez pas les frais de copropriété.

Regardez cette annonce par exemple.

Charges: 5 erreurs

Trouvez-vous que c’est une bonne affaire ?

A priori, oui, le rendement a l’air bon, le bien est situé dans une grande agglomération, peu de risque de vacance locative…

Sauf que le montant des charges de copropriété est juste exorbitant ! Vous avez vu : 4140 euros par an !!!!

Beaucoup de gens se font avoir par ce genre de « détail ». Ils pensent faire une bonne affaire vu le prix qu’ils ont payé. Mais si l’on part du principe qu’un investissement locatif c’est s’engager sur du long terme, mettons 20 ans, vous voyez le montant cumulé des charges : 82 800euros !!! Plus que le prix de l’appartement ! Et encore, en admettant que les charges n’augmentent pas pendant 20 ans, ce qui paraît peu vraisemblable.

Autre poste à surveiller : les travaux. Ceux-ci sont de deux sortes : ceux à prévoir rapidement et ceux à prévoir dans le temps. Certains sont extrêmement coûteux (ravalement de façade, changement de couverture…). Il vaut mieux les anticiper. Cela vous évitera d’être pris à la gorge le jour où il faudra les engager. Et puis, si vous les avez vus dès la première visite, ce sera l’occasion de demander un rabais sur le prix.

Enfin, n’oubliez pas les impôts. En effet, du point de vue du fisc, vous allez augmenter vos revenus grâce aux loyers. Même si vous pouvez défalquer les intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance…, si votre opération est profitable, vous dégagerez malgré tout du positif. Gardez donc bien en tête que votre impôt sur le revenu va mécaniquement augmenter. Cerise sur le gâteau, vous aurez droit aux prélèvements sociaux, soit 15,5 % de vos résultats fonciers.

Autre imposition : la taxe foncière. Attention, elle ne cesse d’augmenter. Voyez cette carte.

Charges: la taxe foncière

Il paraît que c’est le désengagement de l’Etat et la baisse des dotations aux collectivités territoriales qui obligent ces dernières à ponctionner plus fortement les contribuables. Vaste débat. Toujours est-il que votre taxe foncière en tant que propriétaire bailleur ne doit pas vous coûter plus d’un mois de loyer brut. Si c’est davantage, passez votre chemin.

Se contenter d’une « bonne rentabilité »

Mais qu’est ce qu’une « bonne rentabilité » comme on le lit souvent dans les annonces immobilières ? Généralement c’est de l’ordre de 6 à 8 % brut. Autant que vous sachiez tout de suite que c’est insuffisant pour autofinancer votre acquisition.

L’autofinancement ou l’opération blanche ressemble au Saint Graal pour la plupart des gens qui investissent dans la pierre. Ils espèrent le voir un jour mais sans trop y croire.

L’idée est simple : vos charges (mensualités, travaux, charges) sont compensées par vos rentrées (loyers). Une sorte d’équilibre parfait.

En fait, vous pouvez aller encore plus loin.

Vu la faiblesse actuelle des taux d’intérêt, l’autofinancement est accessible – surtout si vous contractez un emprunt longue durée (20 ou 25 ans).

Dans ce contexte, visez un cashflow positif. Pour faire bref, vous devez vous engager sur une opération qui, chaque mois, va vous apporter un complément de revenu, une fois l’ensemble des charges déduit.

Ne vous mettez pas non plus en tête de dégager des centaines d’euros mensuellement. Cela viendra après, une fois que vous serez un peu plus aguerri. Quelques dizaines d’euros feront un bon début. Si vous provisionnez cette somme, cela vous permettra d’envisager la suite avec sérénité. Et, si vous souhaitez renouveler l’opération, vous aurez prouvé à la banque que vous savez gagner de l’argent.

Ne pas oser négocier (ou juste un peu pour voir)

charges et le nain

Dès le début du processus, la négociation est un élément incontournable.

En effet, une négociation réussie vous permettra de vous enrichir plus rapidement.

Prenons un exemple.

Vous avez trouvé un appartement à 50 000 euros actuellement loué 400 euros. Pour faire simple, tous frais compris, l’opération vous revient à 60 000 euros. Le rendement brut s’élève par conséquent à 8 %. Si vous contractez un emprunt sur 20 ans assorti à un taux de 2.11 %, vous rembourserez 325 euros par mois. Avec les charges auxquelles vous devrez faire face, c’est un peu juste pour être serein et dégager du cash.

Deux solutions s’offrent à vous : passer à autre chose ou négocier.

Si vous obtenez un rabais de 10 000 euros (ce qui est parfaitement plausible), votre rendement passe à 9,60 % et vous ne remboursez plus que 270 euros sur 20 ans. Votre opération devient donc rentable et dégage du cash.

Mais la négociation ne s’arrête pas à la transaction immobilière proprement dite.

Elle se poursuit chez votre banquier ou chez le courtier. Et il ne s’agira pas que d’argumenter sur le taux et le montant des échéances que vous devrez rembourser. La discussion portera aussi sur l’absence de pénalités de remboursement anticipé du prêt, le tarif du forfait bancaire que vous allez adopter si la banque pose cette condition pour l’obtention du prêt, l’assurance du prêt (si vous prenez cette assurance dans la banque qui vous finance)…

Vous aurez aussi à négocier avec les artisans si vous devez engager des travaux, avec le syndic si le bien est géré par un administrateur de biens, avec les autres membres de la copropriété, avec les assureurs pour faire baisser leurs tarifs ou obtenir une couverture plus large pour le même tarif, avec l’agence immobilière qui gérera votre bien si vous le faites gérer…

En résumé, si vous faites un blocage complet sur l’aspect négociation, investir dans l’immobilier va ressembler à un chemin de croix.

Faire confiance

Faire confiance peut coûter cher, alors… ne faites confiance à personne !

Même si c’est un peu caricatural, ce n’est pas forcément faux.

Lors d’une transaction immobilière, vous côtoyez des personnes qui ne poursuivent pas les mêmes buts que vous. On peut même dire que, la plupart du temps, vous suivez un raisonnement diamétralement opposé.

Le vendeur veut vendre son bien au plus haut, vous voulez l’acheter au plus bas. Il veut vous montrer exclusivement les qualités lorsque vous cherchez à en identifier les défauts afin d’avoir des arguments pour négocier.

L’agent immobilier veut vous faire acheter tout et n’importe quoi et si possible rapidement parce que, « vous comprenez c’est une super affaire, çà va partir très vite… » quand vous souhaitez agir sereinement pour comparer les risques et les bénéfices de l’opération.

Votre banquier va vous dire qu’il vous suit de longue date et qu’il ne vaut mieux pas changer d’établissement bancaire. De toute façon, vous ne trouverez pas mieux ailleurs. Mais vous savez bien qu’il faut comparer et mettre en concurrence les organismes financiers. Il va aussi chercher à vous convaincre de mettre de l’apport. Vous souhaiterez au contraire faire jouer l’effet de levier et préserver votre épargne.

Etc, etc… Bref : ne soyez pas sous influence.

Ne pas avoir de stratégie de sortie

charges exit

Vous avez mis la main sur une bonne affaire. Le rendement est bon voire très bon. Vous dégagez un peu de cash, ce qui vous fait plaisir et vous valorise aux yeux du banquier.

Seulement, si demain, vous êtes muté à l’autre bout de la France ? Ou si vous avez un besoin urgent de liquidités ?

Vous devez avoir pensé à la sortie de votre investissement. Même si, quand vous l’achetez, c’est pour le conserver le plus longtemps possible. Rien ne dit que vous garderez ce bien toute votre vie pour le transmettre à votre descendance.

La « liquidité » de votre bien doit être assurée. Pour parler clairement, si vous le mettez en vente demain (au prix du marché cela va de soi), il doit se vendre en quelques semaines.

Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il a les qualités recherchées par les acquéreurs : il est bien placé, près des commerces, des écoles, des transports en commun, dans une zone où la demande locative est assurée, où l’économie et l’emploi se portent bien, où les infrastructures routières et/ou ferroviaires sont de qualité…etc.

Toutes ces qualités font que votre bien est recherché. Et donc qu’il est facile à vendre.

Vous voilà prévenus. Ces 5 erreurs vous ne les commettrez pas, j’en suis sûr.

Le mieux est de commencer à visiter des biens qui vous plaisent et à vous entraîner, particulièrement sur la partie négociation. Vous verrez, passé un certain temps, c’est presque un jeu !

 

Merci à l’auteur de cet article invité: Paul Sarrazin  🙂