Calcul plus value immobilière

Vendre un bien immobilier est parfois bien plus compliqué qu’il n’y paraît. En plus de devoir respecter toutes les obligations légales inhérentes au bâtiment en lui-même, il y a toute la partie administrative à remplir. Et, pire encore, la partie fiscale. Et oui. La première chose à faire avant de mettre son bien en vente est de calculer l’éventuel impôt sur la plus value immobilière. Et ce n’est pas la chose la plus simple à réaliser.

En fait, à forces de modifications et de simplifications, il est devenu presque impossible de comprendre les logiques du calcul de la plus-value immobilière. La chatte la plus affutée serait incapable de retrouver ses petits dans ce dédale (qui a dit imbroglio ?) administratif et fiscal. Alors, allons-y par étapes.

Calcul plus value immobilière brute.

Jusqu’ici, c’est très simple. Le calcul plus value immobilière brute est simplement la soustraction du prix d’acquisition au prix de vente. De là, découle un montant que j’espère positif pour vous. Sinon, cela tendrait à dire que vous avez vendu moins cher que vous n’avez acheté. Et pour vous, inutile d’aller plus loin.

Cependant, pour le calcul plus value immobilière, le prix de vente de votre bien n’est pas le prix de la vente brute. Il est majoré des indemnités et des charges payées par l’acheteur. Mais on déduira de cette addition les charges spécifiques réglées par vous pour présenter le bien à la vente (genre diagnostique immobilier) et la TVA éventuelle. Bien entendu, il faudra apporter les factures justifiant de ces déductions.

Donc, votre prix de cession est égal à votre prix de vente + les charges réglées par l’acheteur – les frais que vous avez du payer pour pouvoir le mettre en vente. Jusque là, ça va encore.

Reste à définir le prix d’acquisition du bien, au moment où vous l’avez acheté. Ici, on prendra en compte le prix d’achat brut auquel on ajoutera tous les frais liés à cet achat. C’est-à-dire:

  • les frais (droits, TVA, frais de notaires),
  • les indemnités versées au vendeur de l’époque,
  • les sommes versées au titre de travaux tout au long de la possession du bien,
  • les frais de raccordements éventuels aux réseaux (eau, électricité, voirie, etc…)

Astuces:

Un petit détail toutefois, dans le cas où vous ne retrouveriez pas l’acte notarié justifiant de vos frais liés à l’achat de votre bien, vous pourrez appliquer un forfait, correspondant à 7,5 % du prix d’achat. Idem pour les travaux. Si vous possédez votre bien depuis plus de 5 ans, vous pourrez appliquer un forfait de 15 % de la valeur d’achat de votre résidence.

Tous ces paramètres requalifient donc le concept de prix d’acquisition. Et notre première formule à l’apparence très simple et basique reprend un peu de sens au fur et à mesure que l’on y ajoute un peu de complexité.

 

SYNTHESE: le calcul plus value immobilière n’est autre chose que:

le prix de cession (avec ses majorations et minorations) – le prix d’acquisition d’origine (avec ses majorations).

Cas particulier de l’amortissement comptable et financier d’un bien type location meublée:

Si vous amortissez votre bien, la plus-value de cession se calcule non pas sur le prix d’achat mais sur le prix d’achat ôté de l’amortissement.

 

Tout est toujours ok pour ce calcul plus value immobilière ?

Alors on poursuit. Parce qu’à partir de là, ça va sérieusement se compliquer…

Calcul plus value immobilière nette.

Selon les calculs que nous avons effectué en amont, nous avons trouvé notre plus value nette, hors abattements. Cherchons donc comment s’appliquent ces abattements. La chose pourrait être simple. On pourrait, par exemple, faire un tarif dégressif de l’impôt selon une durée de 15 ans, et basta. Ah mais non. Suis-je bête. C’était justement comme ça avant la réforme de 2012. Et c’était beaucoup trop simple et pas assez contraignant. Alors, on a rajouté des petites choses.

Il y a deux plus value nettes à calculer. Celle qui servira de base au calcul de l’impôt sur le revenu. Et celle qui servira de base au calcul des contributions sociales.

Reprenons. Nous avons notre calcul plus value immobilière nette hors abattement :

  1. Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu, qui, je le rappelle sera de 19 %, un abattement de 6% par année de détention du bien est appliqué entre la 5ème et la 21ème année. Pour la 22ème année, on pose les 4% restants. Ce qui signifie qu’au-delà de 22 ans de détention d’un bien, il n’y a plus d’imposition sur la plus value au titre de l’impôt sur le revenu ;
  2. Pour ce qui est des contributions sociales (CSG, CRDS), l’abattement est de 1,65% par an entre la 5ème et la 21ème année de détention. 1,60% pour la 22ème année, et 9% entre la 23ème et la 30ème année.

Voir ce tableau pour plus de détail

Voilà pour le calcul plus value immobilière simple. Parce que, comme pour la grammaire française, il existe des exceptions qui confirment la règle… Les règles de calcul plus value immobilière ont changé deux fois en 3 ans, portant, lors de la première réforme, l’impôt sur le revenu d’une durée de 15 à 30 ans, dans un premier temps, pour le redescendre à 22 ans par la suite.

Il a donc été déclaré un abattement supplémentaire de 25 % pour tous les biens immobiliers (hors parts de société et terrains constructibles) si le bien est situé sur une commune qui applique une taxe sur les logements vacants ou si le nouvel acquéreur s’engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans après l’acquisition. Mais ce n’est pas tout. Cette règle s’applique seulement pour les cessions qui interviennent entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, pour peu qu’une promesse de vente fut signée avant le 1er janvier 2015. L’abattement monte même à 30 % supplémentaire (sur la plus value nette abattements classiques déjà calculés) si la signature notaire est effectuée en 2015.

Calcul plus value immobilière ; montant de l’impôt.

Entre les 19 % d’impôts sur le revenu et les 15,5 % des prélèvements sociaux, le pourcentage se monte donc à 34,5 % sur la plus value nette, abattements compris. En somme (et c’est le cas de le dire), vous devrez 19 % sur la base de calcul plus value immobilière nette abattements compris IR, + 15,5 % sur la base de calcul plus value immobilière nette PS.

Voilà. Pas si compliqué finalement…

Ah ! On me signale que ce n’est pas tout à fait terminé.

En effet, au cas où votre calcul plus value immobilière nette servant de base au calcul de l’IR (impôt sur le revenu) serait supérieur à 50 000 €, vous devrez vous acquitter d’une surtaxe, allant de 2 à 6%, selon le montant de la plus value nette, et pas toujours calculé de manière très simple.

voir ce tableau pour le détail

Calcul plus value immobilière ; les cas d’exonération.

Voyons maintenant quels types de biens sont susceptibles d’échapper à cette taxe :

  • Les résidences principales ;
  • Toute résidence étant en votre possession depuis plus de 30 ans ;
  • Tous les biens dont le prix de vente n’excède pas 15 000 € ;
  • Si vous êtes retraité ou invalide, mais à condition que vous ne soyez pas soumis à l’ISF et que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 603 €, éventuellement majoré de 2 839 € par demi part supplémentaire ;
  • Si vous résidez en établissement social ou médico-social au moment de la vente, mais soumis à plafond de ressources également ;
  • Si vous vendez votre bien à un opérateur privé ou public s’engageant à réaliser des logements sociaux ;
  • Si la vente fait suite à une expropriation ou à un remembrement…

En ce qui concerne les résidences secondaires, la règle de base est la même que la règle générique. Les exonérations concernent des cas à la marge, comme par exemple de promettre de vous servir de votre plus value pour construire votre résidence principale dans les deux ans.

Pour les terrains constructibles, la règle est également la même. Un abattement supplémentaire est possible dans les mêmes conditions que l’abattement supplémentaire décrit plus haut pour les résidences locatives. (Promesse de vente entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, suivie d’un acte au plus tard deux ans après la promesse de vente. Mais à condition complémentaire que l’acquéreur et le vendeur n’aient aucun lien de parenté.)

En bref, le calcul plus value immobilière, c’est pourquoi faire simple quand peut faire compliqué…