Bulle immobilière

Jusqu’à un présent finalement assez récent, nous avions eu la mauvaise habitude de voir la valeur de l’immobilier grimper sans cesse, jusqu’à atteindre parfois des sommes impressionnantes (bulle immobilière), sur la seule foi de la sacro-sainte spéculation immobilière. Il suffisait de dire que l’on souhaitait peut-être vendre un bien, pour voir arriver par dizaines des acquéreurs potentiels, alléchés par le goût de la plus-value éventuelle…

Mais ce temps est révolu. Depuis 2009, et les suites de la fameuse crise de 2008, les temps sont plus durs. Les agences, qui jadis florissaient même dans nos campagnes comme une jardinière bourrée d’engrais aux premières chaleurs du printemps, tirent désormais la langue du fait de la sécheresse du marché.

De fait, avec la bulle immobilière, il n’est plus possible d’acheter comme on le faisait il y a dix ans. Les codes ont changé. Et il est important de se mettre à jour, sous peine de perdre beaucoup d’argent… Et d’espoirs. Je reviens donc ici sur ce qui a évolué du fait de la bulle immobilière, et comment s’y adapter pour continuer à réaliser de bons achats. Nous avons déjà écrit un article sur la bulle immobilière ou bulle immo ici 

Bulle immobilière ; avant la crise.

Depuis tout petit, j’ai toujours entendu dire : «Trouve-toi vite un bon job, et achète ta résidence principale le plus tôt possible. L’investissement dans la pierre, c’est toujours un bon investissement.» Des collègues, courtiers en financement, m’ont raconté comment, dès que les taux ont commencé à baisser, après l’intronisation de l’Euro en 2002, les particuliers venaient d’eux-mêmes pour renégocier leur taux de crédits. Ils ont pu alors constater l’explosion des prix de l’immobilier ; des maisons achetés 300 000 Francs en 1995, et qui étaient estimées à 300 000 €, voire plus en 2005.

C’était du temps où l’immobilier ne connaissait que l’inflation, où tout le monde ne pensait qu’à une chose : acheter, pour revendre avec plus-value. Mais, comme on entend parfois, ça, c’était avant la bulle immobilière…

Ce qu’il faut savoir sur la bulle immobilière.

Il faut d’abord commencer par comprendre que l’immobilier est un secteur qui rapporte énormément d’argent, aux promoteurs comme à l’état. Et les bailleurs sociaux ne sont pas à plaindre non plus. En fait, il faut considérer que pour l’état, à chaque fois qu’il investi 1 €, il en rentre 1,5 €. Soit un résultat de 50 %. A force de répéter depuis des années (et quelque soit le bord politique !) que la France est en manque constant de logements, à force d’insuffler continuellement des aides à la construction, des défiscalisations, etc ; on met en place toutes les conditions favorables pour faire grimper artificiellement le prix des logements. C’est comme cela qu’une bulle immobilière naît.

Thomas Grjebine, économiste du Cepii, précisait déjà en 2007 que la France était le pays en Europe de l’Ouest qui comptait la plus forte proportion de logements ramenés au nombre d’habitant. Pire ! Les aides et subventions de l’état Français au secours de ce secteur d’activité représentent pas moins de 2,1 % du PIB, soit deux fois plus en moyenne que tous les pays de la zone Euro. La seule question qui peut se poser ici est : pourquoi ?

La bulle immobilière ; le message subliminal permanent.

Autant que je puisse m’en souvenir, et même encore maintenant (sans doute dans un dernier effort désespéré pour sauver ce qui peut l’être…), j’ai toujours entendu des phrases comme : « Les taux sont au plus bas. C’est le moment ou jamais d’acheter ! » Ce qui, en langage décodé signifie tout de même : « Dépêchez-vous de vous endetter ! Vous gagnerez peut-être à la loterie de la revente. Pendant ce temps là, nous, on y gagne énormément. » Et qui sont ces « nous » ?

C’est assez simple. Tous les acteurs du marché sont concernés, car tous vivent de la bulle immobilière ; de la banque au promoteur, en passant par l’état (via les impôts et autres taxes). Mais les gestionnaires de patrimoine ont plus de patrimoine à gérer, les agents immobiliers font plus de transactions, les banques créent plus d’argent/dette, les courtiers en financement et en assurances de prêts explosent leurs chiffres, les fournisseurs d’énergie déploient leurs réseaux de plus belle et en profitent pour faire évoluer les normes, les notaires, les syndics, et j’en passe et des plus surprenants…

Tous vivent au crochet de ce marché. Et se paient parce que nous écoutons leurs conseils et achetons. Leurs discours nous poussent toujours plus vers la consommation, surtout vers le bien immobilier, contribuant ainsi à faire gonfler toujours plus la bulle immobilière. Parce qu’il s’agissait d’une valeur sûre, y compris pour les établissements bancaires, qui peuvent adosser à l’argent qu’ils prêtent, une valeur immobilière. Ils font donc jouer les chiffres et spéculent sur les prêts.

Genèse d’une bulle immobilière.

La bulle immobilière, on l’a vu s’installer. Outre les cas comme les exemples cités plus haut, le constat a été fait de l’augmentation de la valeur immobilière par rapport au revenu. Si, avant les années 2000, la variation de prix d’un bien pouvait osciller entre -10 et +10 % par rapport à un salaire fixe médian ; depuis l’Euro, cette variation a atteint +87% à salaire fixe. Tout bonnement intenable.

Pourtant, les établissements bancaires, les médias et les politiques n’ont de cesse de nous rappeler que les taux sont toujours au plus bas, et que c’est encore le moment d’acheter. En fait, tant que ça consomme, hein ! Mais il y a un hic ! C’est que même avec des taux très bas, bon nombre de personnes ne sont plus en mesure d’investir dans leur résidence principale. Et pour cause ; montée du chômage, envolée des prix de l’immobilier, explosion de l’endettement… Il fallait s’y attendre.

Certaines stratégies, autrefois seulement l’apanage des grands argentiers de l’immobilier et de la finance, se sont considérablement développées durant ces 15 dernières années. A tel point que les établissements bancaires ont considérablement démocratisé le concept d’achat-revente. Les profils spécifiques sont étudiés dans les back-offices, et des produits très ciblés naissent. La banque encourage donc la spéculation, et entretient de fait la bulle immobilière. Elle a beaucoup à y gagner.

Le danger, c’est que la machine s’emballe et tout s’accélère. C’est comme un système de Ponzi à l’échelle immobilière. Si l’un des acteurs majeurs se met à faire marche arrière, c’est tout le marché qui s’écroule. Voilà pourquoi les biens sont toujours présentés dans les vitrines des agences immobilières à des prix rocambolesques. Je dis ça, je dis rien. Mais quand on voit un bien affiché à 600 000 € en devanture et que l’on sait qu’il a été vendu à 350 000 €, dans le plus grand secret de la transaction. Et que tous les biens du secteur subissent la même baisse à la négociation, c’est qu’il y a un malaise… La raison en est simple, pour ces biens dits « de luxe », il n’y a plus de pouvoir d’achat en face. La bulle immobilière a atteint sa taille maximale, et cela commence à se voir.

De fait, de nombreux marchands autoproclamés investisseurs immobiliers commencent à tirer la langue. De plus en plus se plantent. Et cela tient à une chose. Miser sur des actions boursières du CAC 40 quand celui-ci est en perpétuelle hausse ne fait pas de vous un courtier, juste un opportuniste. C’est la même chose pour la bulle immobilière. Et beaucoup d’opportunistes se retrouvent aujourd’hui le bec dans l’eau, parce qu’ils se sont laissé aller à croire que la hausse ne connaîtrait jamais de limite.

Mais au final, cela coïncide très bien avec le discours de nos économistes sur la croissance. Penser qu’il peut y avoir une croissance infinie dans un monde fini est totalement ridicule. Pourtant, c’est la voie que tentent de nous faire prendre nos chers économistes du sérail. Alors même que l’étude Meadows, mandatée par le club de Rome (Think Tank regroupant scientifiques, économistes, universitaires, capitaines d’industries, politiques de 50 pays industrialisés) annonçait dès 1972 que la chose était impossible. Rien que le bon sens, déjà, nous interdit de continuer à remplir d’eau une baignoire qui déborde…

Mais revenons à notre bulle immobilière. Pour nos chers opportunistes, gageons qu’ils sauront rebondir sur un autre marché. Le malheur est pour tous les gens qui ont suivi les conseils de tous ces pseudos-investisseurs. Un bon investissement immobilier est un investissement qui rapporte indépendamment de la spéculation du marché. Mais là, ça demande un peu de savoir-faire, quelques connaissances, et un peu de travail…

Néanmoins, il existe encore des possibilités, des techniques, des moyens qui permettent d’investir sans toucher à la cagnotte du petit pour ses études, en ayant pour simple but de vivre heureux avec son propre toit sur la tête. C’est ce que je vais m’efforcer de vous démontrer au cours des lignes suivantes.

Bulle immobilière. Comment investir après la crise ? Quels sont les risques ?

Le risque principal, c’est celui de se retrouver avec le devoir de vendre en urgence un bien acheté au plus fort du marché, mais qui a perdu de sa valeur… Et, comme la vie est ainsi faite, il est quasiment impossible de prévoir quand vous aurez à revendre votre bien. J’en vois dans le fond qui me disent qu’ils achètent pour eux. Bien. Pour toute la vie. Très bien. Ce à quoi je répondrai juste par ces quelques mots : chômage, perte partielle du revenu, séparation, décès, mutation, maladie, agrandissement imprévu de la famille, etc…

De fait, même si vous avez pour seule optique de n’acheter un bien que pour y vivre, vous êtes victime de la spéculation du marché et de la bulle immobilière. C’est injuste, mais c’est comme ça. Le risque, c’est de se retrouver avec une dette à devoir à sa banque, même après avoir vendu son bien. Pour les plus téméraires, vous pourrez toujours assigner votre banque en justice, au titre du TEG. Mais ceci est un autre sujet bien plus complexe que j’aborderai peut-être un jour.

Donc, vous l’avez bien compris, l’idéal est d’acheter son bien hors bulle immobilière, hors secteur de spéculation. De toutes façons, sinon, cela devient un vrai luxe.

Bulle immobilière. Comment investir après la crise ? Quelles stratégies ?

Servez-vous du marché ! On l’a abordé plus haut. Les valeurs affichées en vitrine des agences ne représentent pas la réalité. Aujourd’hui, tout est négociable, et dans de grandes proportions. La bulle immobilière ne pourra plus continuer de gonfler. Il faut en profiter.

Pour comprendre le phénomène, il est un élément qu’il faut bien maîtriser ; le jeu sur les taux. Plus un taux est bas, et moins une banque sera encline à prêter. Pourquoi ? Parce que ça lui rapporte moins, tout simplement. Une banque crée de toutes pièces (si je puis dire) l’argent qu’elle vous prête, puis, elle se conforme aux taux du marché pour prêter, de façon à rester concurrentielle. Elle fait son beurre sur les intérêts et sur la titrisation de votre prêt. Dans un marché en hausse, qui plus est avec un taux élevé, la banque est certaine de retomber sur ses pieds. Dans un marché en baisse, qui plus est avec des taux très bas, elle regardera de plus près ce qu’on appelle le ratio hypothécaire.

Le ratio hypothécaire est exprimé en pourcentage. C’est simplement le rapport du montant de l’emprunt divisé par la valeur du bien. Vous avez acheté en 2005 et avez emprunté à 4,50 % la totalité de la somme ? A l’époque, compte tenu du taux et du marché en hausse, la banque ne se faisait pas de souci, même en cas d’impayé. Elle était sûre d’y gagner en revendant le bien le cas échéant. Elle finançait alors toute la population, y compris un couple avec un chômeur et un intérimaire.

Mais, si vous achetez en 2015, le taux très bas ne permettra pas à la banque de récupérer sa mise, surtout si vous habitez une zone dans laquelle le bassin d’emploi est faible. Qui dit peu d’emplois, dit peu d’arrivées sur le secteur, et donc une offre rapidement supérieure à la demande, donc une baisse des prix. Hors, si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt, et que la banque va jusqu’à la saisie, elle y perdra de l’argent. Conclusion, elle anticipe la chose et choisit de ne pas prêter.

Donc, en plus d’un pouvoir d’achat en berne, la bulle immobilière doit aussi lutter avec un secteur financier qui n’assume plus. A moins que vous n’ayez de l’apport, c’est-à-dire, de l’argent mis de côté. Ce qui, là aussi, est de plus en plus rare… A titre d’information, il est souvent demandé aujourd’hui dans les back-offices un ratio hypothécaire inférieur à 80 %, c’est-à-dire que l’enveloppe prêtée n’excède pas 80 % de la valeur du bien.

Donc, servez-vous de cet état de fait. Compte tenu de la hauteur de la bulle immobilière, peu de gens peuvent acheter. Nous avons vu pourquoi. Sachez que les agences immobilières se meurent, et sont aujourd’hui prêtes à transmettre aux vendeurs des offres qu’elles n’auraient même pas osé lire il y encore peu. Commission oblige. Pour bien négocier, il faut donc prendre son temps, et oser casser les prix. Vous pouvez facilement faire baisser des prix entre 10 et 25 %. Dans certains secteurs et pour certains types de biens, on approche allègrement des 40 % !

De plus, si vous-mêmes vous retrouvez dans la situation de devoir vendre vite dans quelques années, le fait que vous ayez réussi à acquérir votre résidence sous le prix du marché vous fera moins craindre la baisse de ce dernier. Vous parviendrez toujours à vous en sortir, voire à faire une petite plus-value.

Lorsque vous vous préparez à faire un achat immobilier, pensez toujours à l’accident de parcours. Et n’oubliez pas une chose ; le marché de la location est beaucoup plus stable. Ce qui signifie qu’en cas de coup dur, vous pourrez toujours mettre votre bien en location. Bien sûr, pour cela, il faudra avoir jeté un œil sur le marché locatif dans votre région.

Certains souhaitent en finir au plus vite avec leur prêt, et s’endettent jusqu’au cou sur des périodes courtes. C’est une stratégie, et je me garderai bien de juger ces gens. Mais en agissant de la sorte, ces personnes se coupent d’une porte de sortie. Certes, plus le prêt est long, plus il est coûteux, mais plus la vie quotidienne est souple, du fait de mensualités plus basses. De fait, grâce à ces basses mensualités, il sera toujours possible pour le propriétaire du crédit (et accessoirement du bien immobilier) de louer son bien sans que l’écart entre le montant du loyer perçu et la mensualité ne soit trop grand.

Cette anticipation de la location éventuelle du bien permet d’attendre un nouveau cycle de hausse du marché pour vendre son bien. Et puis, s’il est toujours possible de raccourcir sa durée de prêt, il est bien plus compliqué de la rallonger…

En résumé, pour investir aujourd’hui malgré la bulle immobilière, il faut savoir être patient, persévérant, et anticiper les hasards et surprises de la vie. Un vrai travail d’investisseur quoi, pas d’opportuniste…

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Pour lire un peu plus:

https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re