Vous ne pouvez plus acheter comme avant la bulle immobiliere. Voici comment faire pour les années à venir.

La crise et la bulle immobiliere (bulle immo) a changé la manière dont vous devez acheter dans l’immobilier. Les approches du passé sont révolues et les techniques doivent s’adapter à la bulle immo. Cet article fait le tour de ce qui a changé et comment vous devez réagir à la bulle immo pour acheter dans l’immobilier intelligemment. Le but est que vous vous enrichissiez et que vous évitiez la faillite.

Pour ceux qui ont besoin d’échanger sur la bulle immobiliere il existe aussi des forum bulle immobiliere.

Bulle immobiliere : Avant la crise…

N’avez-vous jamais entendu quelqu’un vous dire :  « Achète ton logement »  ou « investis dans la pierre » ? Souvent on nous le double d’un « c’est un très bon placement ! ». ça c’était avant la bulle immobiliere.

J’aimerais bien savoir ce qu’en pense les espagnols après avoir essuyé une dramatique crise du logement après l’éclatement de leur bulle immo…

Nous en France, on se pense au dessus de tout cela. Et vous allez voir que l’état n’y est pas pour rien…

Oui, avant la bulle immobiliere, des personnes ont fait de bons placements dans l’immobilier avec des stratégies parfois fantaisistes et opportunistes.

Oui, avant, la bulle immo, on pouvait acheter son logement pour se faire plaisir en pensant le revendre avec une plus-value.

Oui, avant, l’immobilier « montait TOUJOURS », prenait TOUJOURS de la valeur.

Ça, c’était avant la bulle immo et la crise de 2009 ! La bulle immobiliere a changé tout ça!

Bulle immobiliere : L’immobilier un poumon économique de l’état

Le secteur global de l’immobilier rapporte beaucoup d’argent à l’état (sources en fin d’article). Pour 1€ qu’il investit dans ce secteur, il lui revient 1,50€. L’investissement se fait aussi sous forme d’aide à la construction, à l’investissement, au logement. Il faut que la machine à fric tourne ! Le problème c’est que c’est comme cela, à coup de subvention ou d’aide que l’on favorise une bulle immobiliere puis une crise.

Vous entendrez aussi depuis des années qu’il n’y a pas assez de logement en France.

Sur son blog,  l’économiste du Cepii Thomas Grjebine, rappelle qu’en 2007 “parmi tous les pays d’Europe de l’Ouest, c’est en France que le stock de logements rapporté à la population était le plus élevé (513 logements pour 1000 habitants, contre 477 en Allemagne ou 409 en Belgique)

L’effort public en faveur de ce secteur représente en pourcentage 2,1 % du produit intérieur brut, “c’est-à-dire un pourcentage deux fois plus élevé que la moyenne dans la zone euro“, note Thomas Grjebine.

C’est vous dire si l’état français possède des intérêts lucratifs dans ce secteur…

La propagande de la bulle immobiliere

Vous avez déjà entendu ces mots:

  • « C’est le moment d’acheter ! »
  • « Les taux sont historiquement bas ! ».

Ces slogans que vous voyez partout sont repris en cœur par tous ceux qui vivent du secteur immobilier et qui co-créé la bulle immobiliere:

  • agent immobilier
  • chasseur immobilier
  • gestionnaire de patrimoine
  • banquier
  • courtier en prêt immobilier
  • notaire
  • syndic de copropriété
  • promoteur immobilier

Ne leur faites plus confiance! N’écoutez plus les sirènes de la bulle immobiliere…

Tous ces acteurs main dans la main ont profité depuis de nombreuses années d’un système bien rodé, soutenu par l’état. Vous avez vu pousser les agences immobilières comme des champignons ? Et maintenant, elles vous disent toutes que « c’est dur ! ». C’est parce que l’on arrive à la fin d’un cycle. Nous avons trop tiré sur la corde ! La bulle immo s’est installée !

La création d’une bulle immobiliere

Il fallait bien s’en douter, une bulle immobiliere s’est constituée progressivement depuis le début des années 2000. J’ai vu des gens acheter 11000€ et revendre 84000€ 18 mois plus tard ! Ce temps-là est terminé (c’est une généralité…).

bulle immo

Sur ce graphique, on voit le rapport entre ce que les gens gagnent et les prix de l’immobilier à l’achat. Avant le début de la bulle immobiliere, les rapports variables dans un tunnel de -10 %, +10 %. Aujourd’hui c’est de +87 % que les prix d’achat ont augmenté à salaire fixe… Les gens ont de plus en plus de mal à devenir propriétaire malgré toutes les aides de l’état.

Et pourtant, malgré toute cette réalité, il reste des stratégies pour investir et placer son argent dans l’immobilier. Vous pouvez aussi tout simplement, vouloir vivre dans VOTRE logement sans risquer de vous ruiner.

La suite de cet article donne des pistes sérieuses pour ceux qui veulent acheter sans se ruiner, en tenant compte de la bulle immo.

 

Pendant la création de la bulle immobiliere, certaines stratégies circonstancielles ont vu le jour.

Nous allons en voir certaines comme l’achat-revente. Il faut bien comprendre que la perception d’une hausse éternelle des prix de l’immobilier a faussé le jeu. Lors de la création de la bulle immobiliere, nous avions l’impression que les prix ne feraient que monter. D’ailleurs nous disions volontiers « ça ne saura jamais perdu » pour un placement dans la pierre…

Cette vision s’est révélée fausse car nous avons connu une baisse en 2008 puis une autre récemment. Le marché immobilier s’est remis à fluctuer, comme il l’a toujours fait. La différence avec avant la bulle immo, s’est qu’il fluctue maintenant à un niveau de prix presque inabordable par les ménages moyens. Le pouvoir d’achat immobilier a baissé avec la bulle immobiliere.

Alors comment les investisseurs immobiliers ont-ils investi pendant la période de création de la bulle immo(1998-2008) ? Avec le sentiment que la hausse sera éternelle, tous ceux qui achetaient un bien pour le revendre avec une plus-value, se sont imaginés être de bons investisseurs ! Certains, rares, l’étaient. La plupart, sûrement pas ! Voici pourquoi…

Il ne suffit pas de faire une plus-value pour être un bon investisseur.

  1. La plus-value tient plus à la spéculation (vision court terme) qu’à l’investissement (vision long terme, réfléchie et calculée, moins risquée)
  2. Si la plus-value tient simplement au fait que le marché soit monté, sans votre intervention, cela ne fait pas de vous un meilleur investisseur. Vous êtes seulement un spéculateur du à la bulle immo…
  3. Si par contre, vous avez mis en place, dès le début, une stratégie visant à faire un gain certain, même si le marché ne montait pas… alors vous êtes un vrai investisseur. Par exemple, une « simple » stratégie d’acheter moins cher pour cause de travaux et de revendre plus cher une fois les travaux effectués, fait de vous un meilleur investisseur.

Vous l’aurez compris, beaucoup de ceux qui se sont crus investisseurs sont en fait des spéculateurs de bulle immo. Et c’est là que tout le danger prend toute son importance pour notre époque actuelle.

Les investisseurs bulle immo, ravis d’eux même et tout nombreux qu’ils sont, on fait des envieux et des adeptes.

Aujourd’hui, à cause d’eux, le péquin moyen se demande, s’il ne peut pas, lui aussi devenir un investisseur, sans rien faire ou presque. Car après tout, la pierre c’est du sûr comme lui a dit l’investisseur bulle immo.

Si vous investissez aujourd’hui, comme l’investisseur de la bulle immobiliere, vous courez un grand danger financier ! Lisez, la suite…

Après la crise : ce qui change pour investir !

Le RISQUE de la bulle immobiliere !

Avant, il y avait un risque minime, on en parlait même pas. L’immobilier c’était du sûr, du certain. Aujourd’hui, on veut vous faire croire que c’est idem sauf qu’on est pas dupe… L’épopée des années 2000, c’est fini et aujourd’hui, il faut en payer les conséquences.

Alors comment gérer le risque et acheter de l’immobilier sans se ruiner ? On verra cela un peu plus loin. Avant je vais vous présenter les risques réels que vous prenez en achetant n’importe comment en période de bulle immobiliere.

Risque n°1 : Acheter comme avant la bulle immo et se retrouver avec une dette !

Vous pouvez ignorer tout ce que je viens de vous dire et penser que je suis un peu… décalé (ce qui est un peu vrai ;).

Alors vous achetez 200000€. ça vous coûte 215000€. Vous divorcez dans 7 ans. Vous revendez 160000€. vous aviez déjà remboursé 20000€. Vous partagez la dette de 35000€ en deux et vous tentez d’expliquer à votre banquier de vous laisser réempruntez pour vous loger à nouveau…

Le banquier vous éconduira gentiment avec un sourire… Puis vous dira « remboursez votre dette et revenez me voir dans 5 ans ».

Risque n°2 : Éclatement ou dégonflement progressif de la bulle

Voici deux choses que vous devez prendre en compte :

  • Acheter sa résidence principale pendant une bulle immobiliere n’est plus un placement sûr pour l’avenir
  • Acheter sa résidence principale est devenu un luxe ! Surtout pendant la bulle immo!

La bulle immobiliere un jour ou un autre se dégonflera. Soit violemment (éclatement), soit lentement (usure, dégonflement). Si l’état de désengage rapidement ou si le contexte change vite, la bulle immobiliere peut très bien éclater. Vous pourriez perdre 40 % de la valeur d’achat de votre bien…

Et l’on ne maîtrise presque jamais le moment de la revente. La vie décide pour vous :

  • divorce
  • séparation
  • mutation
  • décès
  • maladie
  • agrandissement de la famille
  • diminution des revenus

Ce sont les principaux facteurs qui vous poussent à vendre, mais pas forcement quand c’est le bon moment de le faire. Si ces drames de la vie vous arrivent pendant la bulle immo, vous serez dans l’urgence de vendre !

Pour limiter ces risques, aux conséquences dramatiques, nous allons aborder la bonne approche pour réussir dans l’immobilier en environnement incertain.

(Si vous voulez un complément d’information n’hésitez pas à allez voir le forum bulle immo dont le lien est en bas d’article)

La bonne approche pour gérer le risque

Stratégie anti bulle immobiliere n°1 : Marché en crise, marché d’acheteur

Le marché est très favorable aux acheteurs ! Pourquoi ? Simplement car beaucoup d’acheteurs ne veulent ou ne peuvent pas acheter avec des prix si hauts pendant la bulle immobiliere. Donc ils ne prennent même pas la peine d’étudier le marché. Une autre raison est que la situation économique de la France n’est pas au plus beau. Certains ont de vraies difficultés à présenter un profil d’emprunt acceptable par un banquier. Ces derniers font particulièrement la fine bouche sur les dossiers pendant la bulle immo qui représente pour eux un risque de plus.

Du côté des vendeurs, ils sont légions à ne pas réussir à vendre leurs biens au prix du marché faute d’acheteur. Certains ont mis en vente depuis des mois, d’autres des années. Avec la bulle immobiliere, la situation est catastrophique pour eux car ils vont devoir vendre vite s’ils ne veulent pas se retrouver en position difficile avec leur banque. De plus, les prix ont une tendance naturelle à descendre. Donc plus le vendeur attend plus il perd d’argent.

Conclusion : Si vous pouvez acheter, vous avez un boulevard devant vous pour imposer vos conditions et votre prix ! Les bonnes affaires se font toujours en temps de crise… Il y a 10 ans, un agent immobilier n’aurait même pas relayé votre offre audacieuse (voire gonflée!). Aujourd’hui, il va tout faire pour quelle soit acceptée. Car si la vente s’éternise, sa commission aussi… N’hésitez pas à faire des offres largement sous le prix du marché.

Pour savoir faire une offre sous le prix du marché qui passera cliquez ici. J’ai mis en ligne une vidéo d’information sur le sujet.

 

Stratégie anti bulle immobiliere n°2 : Comment acheter sous le marché ?

Acheter systématiquement sous le prix du marché est LA bonne attitude aujourd’hui. C’est une anticipation des risques de baisse du marché.

Exemple :

Vous achetez un bien mis en vente au prix de 200000€. Vous le négociez à -20 % soit 160000€. Le marché perd 10 % dans les 5 années suivantes. Vous revendez à 180000€ et empochez une petite plus-value.

Si vous aviez acheté au prix du marché, vous auriez perdu de l‘argent : 10 % + les coûts d’achat.

Si vous voulez allez plus loin avec cette stratégie d’achat en dessous du prix du marché, cliquez ici pour voir la vidéo complète.

 

Stratégie anti bulle immobiliere n°3 : Prévoir la mise en location

Une autre manière de vous protéger de la bulle immobiliere est d’anticiper une revente malheureuse. Je m’explique…

Si vous êtes muté et que vous devez vendre mais que le marché est catastrophiquement bas à ce moment-là, louez votre bien. Cependant, cette stratégie nécessite que vous ayez anticipé la valeur de votre bien sur le marché locatif. Prenons un exemple :

Vous achetez 200000€ un bien qui peut se louer 1000€ par mois. Vous avez 1500€ de crédit mensuel. Vous ne pourrez peut-être pas mettre en location votre bien car il faudrait assumer les 500€ de charges restantes plus votre nouveau logement. Si vous étiez en recherche d’un investissement immobilier locatif, je vous aurais dit de ne pas l’acheter.

Le facteur n°1 de cette stratégie est que le marché locatif n’a pas suivi la bulle immobiliere. Les loyers sont stables et ne risquent pas de s’effondrer comme les prix d’achat.

Si vous mettez en location un bien, il faut qu’ils couvrent au minimum vos charges sinon il représentera un passif pour vous à assumer chaque mois.

Au mieux cette stratégie vous permet d’attendre que le marché redevienne favorable avant de vendre.

Pour en savoir plus sur cette stratégie d’anticipation locative, inscrivez-vous à ma série de vidéo de formation gratuite en cliquant ici.

 

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