Assurance: Comment choisir mon assurance loyers impayés?

Depuis quelques années, en France, de nombreuses personnes ont choisi d’acquérir un bien et de le louer dans un objectif de défiscalisation.
Cette défiscalisation est censée être une opération transparente pour les propriétaires car l’emprunt réalisé, dans le but de ne pas se décapitaliser totalement, est payé par les loyers perçus au locataire.
Toutefois, il peut s’avérer que le locataire ne soit pas toujours régulier dans ses règlements, pour ne pas dire mauvais payeur, et afin que le propriétaire ne se retrouve pas dans une situation financière complexe il est recommandé de prendre des garanties.

Assurance: Quels sont les risques?

Quand un bailleur décide de mettre un bien immobilier à la location, il est conseillé de prévenir le risque d’impayé de loyers.

Les acquéreurs réalisent des achats immobiliers pour plusieurs raisons :

  • Se constituer un patrimoine;
  • Avoir un revenu complémentaire;
  • Obtenir une réduction d’impôts;
  • Préparer la retraite.

Dans tous les cas suivants, subir une interruption de paiement peut s’avérer difficilement gérable.
Il existe plusieurs types de garanties : les assurances pour les risques locatifs (GRL) et celles de loyers impayés (GLI).

Pourquoi et contre quoi s’assurer?

L’assurance loyer impayé couvre plusieurs points, certains sont toutefois en option et devront être souscrits en compléments :

  • Les loyers impayés : elle couvre le montant mensuel total de la location charges inclues et les différentes taxes dues par le locataire.
  • Les détériorations et dégradations : si les dégâts dans le logement au départ du locataire sont supérieurs au montant du dépôt de garantie laissé à la signature du bail, la GLI prendra en charge la différence.
  • Départ anticipé du locataire : l’assurance indemnisera le propriétaire en cas de décès ou départ prématuré pour la période courant jusqu’à la récupération du bien immobilier.
  • Frais de contentieux : toute procédure de recouvrement à un coût, la GLI le prendra en charge ainsi que la procédure.

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Les points importants à regarder au moment de souscrire la GLI

Les assurances garantie de loyers impayés sont très regardantes quant au profil des locataires. Si vous souhaitez être indemnisé, ils devront remplir plusieurs critères :

  • Solvabilité : soit en sélectionnant un locataire gagnant 3 fois le montant du loyer, soit si le locataire est étudiant, que la caution solidaire soit solvable.
  • Logement aux normes

Parmi les critères à étudier, au moment de la souscription :

  • Prix de la prime d’assurance : il est exprimé en pourcentage du montant annuel du loyer. En moyenne, la prime s’élève de 3 à 4% du montant annuel du loyer.
  • Franchise : toutes les assurances n’en ont pas. Il s’agit de la période durant laquelle l’impayé de loyer n’est pas pris en charge. Elle peut être de plusieurs semaines ou mois.
  • Garantie détériorations et dégradations : elle peut être incluse ou optionnelle. Attention toutefois au cout de l’éventuelle surprime.
  • Options du contrat : telles que l’assurance propriétaire non-occupant ou l’étude et vérification des documents fournis par le candidat locataire.
  • Exclusions dans les conditions générales ou particulières.

Différence avec les assurances risques locatifs

La garantie des risques locatifs (ou GRL) peut, à la différence de la GLI, être souscrite par le locataire ou le propriétaire. Alors que la loi n’autorise plus les personnes physiques comme caution solidaire (sauf pour les étudiants et apprentis), cette assurance est venue prendre le relais pour les personnes qui ne répondaient pas aux critères de solvabilité (CDD…), mais qui souhaitaient accéder à un logement.

Pour pouvoir la souscrire, le loyer ne doit pas être supérieur à 2000 €, les revenus du locataire doivent couvrir au moins 50% du montant de la location charges comprises et enfin le logement doit être utilisé en temps que résidence principale et faire parti du parc privé.

La GRL peut être complémentaire de la garantie loyers impayés.

Comment choisir la meilleure assurance ?

Les assurances GLI peuvent être souscrites auprès de compagnies d’assurances, d’établissements bancaires ou encore d’associations, telles que l’Union Nationale de la propriété immobilière. Les agences immobilières proposent désormais cette garantie de loyers impayés dès lors qu’un mandat de gestion locative est signé entre l’établissement et le propriétaire. Seul Gerancecenter, un service de gestion en ligne, propose la souscription de la GLI sans contrepartie.

En cas de litige, que faire? Quelles sont les règles importantes à bien suivre?

Durant la durée du bail, lorsque se présentera un impayé de loyer, le bailleur devra émettre une première lettre de relance puis une mise en demeure de payer, suivant les délais fixée pas le contrat.
Dans le cas ou la dette reste non recouvrée, le bailleur devra ouvrir une déclaration de sinistre auprès de son assureur dans le délai convenu par le contrat d’assurance et fournir les pièces justifiant de ses actes pour recouvrir les sommes.
Pour la majorité des assurances, le sinistre sera à déclencher à partir du 3 mois d’impayé, toutefois l’indemnisation prendra en compte les sommes dues dès le premier mois.
Tous règlements effectués par le locataire après la déclaration à l’assureur devront être signalés auprès de la compagnie.

 

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