Acheter ou louer est une décision fondamentale en matière d’avenir. C’est un choix qui aura des répercussions sur toutes les sphères de votre vie :

  • impact sur la famille (vie offerte aux enfants)
  • impact sur le couple (projet à deux)
  • impact sur vos finances (coût, mensualité, charges sur le budget)
  • impact sur votre avenir (retraite anticipée)
  • impact social (signal social de réussite)

On peut donc dire que la réponse à cette question : « Acheter ou louer ? » est importante.

Acheter: quels sont les avantages ?

Comme nous venons de le voir acheter est avant tout une histoire d’égo. Oui désolé de dire cela mais si on achète un bien c’est avant tout pour se faire plaisir. Ainsi vous pourrez :

  • tout casser chez vous si vous le voulez
  • faire tous les travaux que vous le voulez sans avoir à demander à votre propriétaire son avis
  • travailler à domicile sans avoir à demander un avis d’hébergement pour votre société

Mais le plus important n’est pas là : vous êtes propriétaire ! Et ça en jette ! L’accession à la propriété est un signe distinctif de réussite sociale, pour beaucoup (et je ne l’espère pas pour tout le monde…). Être propriétaire est un luxe que l’on paye très cher… en année de salaire ! Oui, vous travaillerez plus longtemps et plus tard le soir, juste pour payer les intérêts de votre emprunt bancaire… Mais ça en jette !

Au-delà de mon ton quelque peu provocateur, une autre raison fondamentale pousse les gens qui n’ont pas l’argent à emprunter pour une maison. C’est le projet familial. Cela peut être une raison valable pour construire à deux un projet où les enfants grandiront. Votre femme ne se voit pas avoir un enfant dans un appartement en location. Vous vous projetez avec un jardin où les enfants courent. Vous êtes prêt à tous les sacrifices pour votre famille. Vous éloignez du centre ville et ses commodités. Faire 1 heure de voiture matin et soir pour aller travailler (Ce qui coûte un bras…).

Vous remarquerez quand même qu’il est tout à fait possible de voir ce projet s’épanouir en étant locataire.

Anecdote : Un de mes amis à un beau projet. Il a acheté sa résidence principale de 400m² (une ancienne école qu’il rénove) pour y loger ses 5 enfants et ceux de la DASS qu’ils accueillent. (Il n’y a pas que l’argent dans la vie. C’est un moyen, pas un but en soi.)

Si j’ai ce ton sarcastique depuis le début du paragraphe, c’est qu’on vous a menti. Acheter sa résidence principale n’est pas un investissement. C’est une spéculation. Et la différence entre les deux est tellement fondamentale que j’aimerais vraiment que vous la saisissiez.

Un investissement c’est quand quelqu’un d’autre paye votre dette pour vous. C’est le cas dans certain investissement locatif bien mené.

Une spéculation c’est quand vous achetez en ESPERANT faire un gain à la revente. C’est un pari sur l’avenir… comme au loto ! Ici, pas de locataire pour payer votre dette, c’est sur vos deniers que vous remboursez chaque mois.

Je sais bien que tout le monde vous dit le contraire. Mes parents me disaient « Achète, ton argent sera en sécurité » ou « place ton argent dans la pierre ». D’ailleurs si vous écoutez les médias, « c’est le moment d’acheter ! ». Vous remarquerez au passage que c’est toujours le moment depuis plus de 10 ans…

La vérité est tout autre. Le marché n’est pas en faveur des achat-plaisir. Vous devez prendre garde ! Votre placement pourrait bien se révéler désastreux.

acheter ou louer

Paragraphe plus technique que vous pouvez sauter :

Sur cette courbe de couleur noire, vous pouvez remarquer que les prix d’achat de l’immobilier ont augmenté de 80 % depuis l’année 2000 alors qu’ils étaient relativement (dynamiquement) stable jusque là.

Sur la courbe bleue qui représente les loyers, on ne voit pas d’augmentation de la même amplitude. Les loyers sont restés « mesurés » pendant la période 2000-2015.

Enfin sur la courbe marron vous pouvez voir que le nombre de vente par an n’a cessé de baisser depuis 15 ans.

Ce que vous voyez s’appelle la « bulle immobilière ». Elle s’est constituée pendant les années 2000 et tend à se réguler (dégonfler) naturellement. (je détaillerai tout cela dans un autre article).

Ce phénomène de bulle immobilière est fondamental pour vous car si vous achetez maintenant, rien ne vous garanti que votre bien vaudra encore sa valeur d’achat lors de sa revente.

Prenons un exemple : Vous achetez une maison 200000€. Vous la gardez 5 ans. Pendant ce temps le marché accuse une baisse de 20 %. Vous revendrez donc 160000€… 40000€ sont partis en fumée.

Je sais que ce n’est pas la promesse que vous avez entendue depuis des années. On vous répète « c’est le moment d’acheter ! » ou « place ton argent dans la pierre ». Oui mais pas n’importe comment !

Vous ne pouvez plus acheter comme avant la crise. Le contexte a changé. Vos méthodes doivent s’adapter au nouveau paradigme. Cet article n’a pas pour but de vous donner la méthode à suivre pour bien acheter dans le contexte actuel. Si vous êtes intéressé, j’ai fait une vidéo qui détaille la bonne approche pour bien acheter sa résidence principale aujourd’hui.

Louer: quels sont les avantages ?

Les avantages de louer sa résidence principale sont peu nombreux mais puissants :

  • vous dépensez moins chaque mois
  • vous avez un pouvoir d’achat plus élevé
  • vous pouvez plus facilement investir ou épargner

Je vous vois venir… Oui vous jetez l’argent par les fenêtres ! C’est vrai !

Anecdote :

J’étais locataire d’un 45m² en centre ville pour 420€ par mois tout compris.

J’ai acheté un 45m² au sol pour 670€ de mensualité de crédit sur 25 ans et 300€ de charges de copropriété par mois (beaucoup de travaux dans la résidence après l’achat). Il faut aussi rajouter les travaux personnels (velux…).

Quand je suis devenu propriétaire j’ai perdu presque 600€ par mois. Je croulais sous les frais et factures. Je n’avais plus la même vie.

Quand j’ai revendu, j’ai fait une plus-value, conséquente. Et bien, tout calcul fait, j’aurais mieux fait de rester locataire et d’épargner ou d’investir les 600€ par mois que je payais en plus pour être propriétaire. En restant locataire, je me serais enrichi deux fois plus. Évidemment, j’ai fait les calculs et je vous passe les détails.

Cet exemple est important car malgré que j’ai bénéficié d’un marché favorable, les résultats n’ont pas été au rendez-vous. Aujourd’hui, je le dis clairement, rester locataire et investir dans le locatif en même temps est la meilleure solution de placement.

Évidemment le marché immobilier étant ce qu’il est aujourd’hui, il ne faut pas faire n’importe quoi. Mais comme vous avez pu le voir sur la courbe bleue du graphique de la bulle immobilière. Le montant des loyers restent stable. Ce qui implique que même si les prix d’achat baissaient, les loyers resteraient stables. En d’autres termes, si vous investissez correctement dans le locatif, votre argent est en sécurité car vous continuerez de toucher vos loyers, crise ou pas, bulle ou pas. Vous attendrez seulement que le marché remonte pour avoir une opportunité de plus-value.

Évidemment pour appliquer cette technique, vous ne pouvez pas vous permettre de perdre de l’argent tous les mois avec votre investissement. Il doit donc s’autofinancer.

Je ne vais pas aller plus loin dans le détail de la méthode pour acheter du locatif avec succès.

  • trouver la bonne affaire
  • convaincre le banquier de prêter
  • négocier le prix avec succès
  • bien utiliser le notaire pour sécuriser la transaction
  • négocier avec le banquier pour avoir un financement canon
  • les bonnes techniques pour louer un bien

Acheter ou louer, un choix crucial pour votre avenir

Alors acheter ou louer ? Vous l’avez bien compris, je suis en faveur de la location dans le contexte actuel. Mais acheter peut aussi être un projet qui va au-delà de l’argent. Réussir sa vie est un projet qui ne s’arrête pas à amasser une fortune.

Si vous devez acheter votre résidence principale. Limitez les risques. Faites le avec méthode et en achetant sous le prix du marché (explications détaillée ici).

Si vous décidez de rester locataire, profitez en pour construire votre avenir. Au minimum épargnez tous les mois. Au mieux investissez votre argent dans le locatif. Vous démultiplierez vos chances d’avoir une retraite confortable, d’aider vos proches ou d’avoir plus de temps libre avec les personnes qui comptent.